فسخ چیست؟ برهمزدن قرارداد توسط یکی از طرفین
فسخ در حقوق به معنای انحلال و برهمزدن یک قرارداد لازم توسط یکی از طرفین یا هر دو طرف است؛ البته فقط در صورتی که قانون یا قرارداد، این اختیار را به آنها داده باشد.
به عبارت ساده، فسخ یعنی یک نفر بتواند معامله را یکطرفه تمام کند؛ اما نه هر زمان و با هر دلیلی—بلکه تنها با وجود حق قانونی فسخ یا شرایط مشخصشده در قرارداد.
در معاملات ملکی، موضوع فسخ یکی از مهمترین مباحث حقوقی است؛ زیرا ارزش مالی ملک زیاد است و کوچکترین اشتباه میتواند خسارتهای بزرگی ایجاد کند.
به همین دلیل مجموعه بوکان املاک هنگام تنظیم هر قراردادی، شرایط فسخ، مدت و حق فسخ طرفین را کاملاً روشن و دقیق ثبت میکند.
فسخ چه تفاوتی با انفساخ و اقاله دارد؟
۱. فسخ
برهمزدن قرارداد بهصورت یکطرفه و در نتیجه وجود یک حق قانونی یا قراردادی.
۲. اقاله (تفاسخ)
برهمزدن قرارداد با توافق هر دو طرف.
۳. انفساخ
انحلال خودبهخودی قرارداد بدون اراده طرفین؛ مثلاً از بین رفتن موضوع معامله.
فسخ تنها حالتی است که اراده یک نفر در پایان دادن به قرارداد کافی است؛ البته با رعایت شرایطی که قانون مشخص کرده.
موارد قانونی فسخ قرارداد
فسخ فقط در شرایط مشخصی انجام میشود؛ مهمترین آنها:
۱. وجود خیار
خیارات حقوقی مانند خیار شرط، خیار عیب، خیار غبن و… در صورتی که برقرار باشند، به طرفین حق فسخ میدهند.
مثلاً اگر ملک دارای عیب پنهان باشد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند.
۲. تخلف از شروط قرارداد
اگر یکی از طرفین، شرط مهمی را انجام ندهد—مثل عدم پرداخت ثمن یا تحویل ندادن ملک—طرف مقابل ممکن است بر اساس قرارداد حق فسخ داشته باشد.
۳. تأخیر در انجام تعهد
در برخی قراردادها، تأخیر بیش از حد مشخص، برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد میکند.
۴. عیب یا از بین رفتن موضوع معامله
اگر ملک یا بخشی از حقوق مالکیت دچار مشکل اساسی شود، ممکن است شرایط فسخ ایجاد گردد.
چگونه فسخ بهصورت رسمی اعلام میشود؟
برای اینکه فسخ معتبر باشد، باید به شکل صحیح اعلام شود:
- در قالب اظهارنامه رسمی
- با متن مکتوب و امضاشده
- در مهلت قانونی خیار یا مدت تعیینشده
- بدون رفتاری که نشان دهد طرف قصد ادامه معامله را دارد
عدم اعلام درست و بهموقع فسخ میتواند باعث باطل شدن حق فسخ شود.
فسخ در معاملات ملکی
در حوزه ملک، فسخ یکی از حیاتیترین ابزارهای قانونی برای جلوگیری از ضرر است.
بهطور مثال:
- اگر فروشنده ملک را با مشکلات سندی ارائه کند
- اگر خریدار ثمن را در مهلت مقرر نپردازد
- اگر ملک با اوصاف متفاوت از توضیحات ارائه شود
در این موارد، طرف مقابل میتواند با داشتن حق فسخ قرارداد را برهم بزند.
بوکان املاک در تنظیم مبایعهنامهها، شرایط فسخ را کاملاً شفاف و دقیق مشخص میکند تا در آینده هیچ اختلاف حقوقی بین طرفین ایجاد نشود.
آثار فسخ چیست؟
پس از فسخ:
- قرارداد از زمان فسخ منحل میشود
- طرفین باید هرچه دریافت کردهاند، بازگردانند
- مالکیتها به حالت قبل برمیگردد
- اگر خسارتی ایجاد شده باشد، ممکن است طرف مقابل ملزم به جبران آن شود
سوالات متداول درباره فسخ قرارداد
آیا هر کسی میتواند قرارداد را فسخ کند؟
خیر. فسخ تنها زمانی ممکن است که حق فسخ وجود داشته باشد – یا طبق قانون یا طبق شروط قرارداد.
آیا فسخ نیاز به رضایت طرف مقابل دارد؟
خیر. فسخ یک عمل یکطرفه است. فقط کافی است شخص دارای حق فسخ آن را اعلام کند.
فسخ باید در چه مهلتی اعلام شود؟
هر خیار یا شرط فسخ مهلت مشخصی دارد. اگر این مهلت بگذرد، حق فسخ از بین میرود.
اعلام شفاهی فسخ کافی است؟
خیر. برای جلوگیری از اختلافات، اعلام فسخ باید رسمی و قابل اثبات باشد؛ معمولاً از طریق اظهارنامه.
آیا بعد از فسخ، قرارداد کاملاً بیاثر میشود؟
بله. فسخ باعث انحلال قرارداد از تاریخ فسخ میشود و طرفین باید اموال و وجوه دریافتی را برگردانند.
تفاوت فسخ با اقاله چیست؟
فسخ یکطرفه است، اما اقاله با توافق دو طرف انجام میشود.
آیا بوکان املاک قراردادهایی با شرایط فسخ روشن تنظیم میکند؟
بله. یکی از مهمترین اصول بوکان املاک، شفافیت کامل در ثبت شرایط فسخ است تا طرفین معامله با آرامش و بدون ریسک پیش بروند.
