سند اعیان چیست؟ | مالکیت ساختمان بدون زمین

در معاملات ملکی، اصطلاح «سند اعیان» یکی از مفاهیمی است که اغلب باعث سردرگمی خریداران می‌شود.
اعیان در حقوق به معنای ساختمان، بنا، واحد مسکونی، طبقه یا هر سازه‌ای است که روی زمین ساخته شده باشد.

وقتی از سند اعیان صحبت می‌کنیم، منظور سندی است که فقط مالکیت ساختمان را نشان می‌دهد، نه زمین آن را.
به عبارت ساده:

سند اعیان = مالک ساختمان هستی – اما مالک زمین نیستی

این نوع سند معمولاً در موارد زیر رایج است:

• ساخت‌وساز روی زمین‌های اجاره‌ای
• املاک واقع در زمین‌های دولتی یا وقفی
• مجتمع‌هایی که زمین مشاع یا متعلق به نهاد خاصی است
• پروژه‌هایی که اعیان و عرصه جداگانه فروخته می‌شوند

تفاوت سند اعیان با سند عرصه

عرصه = زمین
اعیان = ساختمان

برای فهم بهتر، جدول زیر را ببینید:

جدول مقایسه عرصه و اعیان

چرا سند اعیان صادر می‌شود؟

دلایل صدور سند اعیان عبارت‌اند از:

زمین دولتی یا وقفی باشد

ساختمان متعلق به فرد است اما زمین متعلق به اوقاف یا دولت.

ساخت‌وساز روی زمین اجاره‌ای

بنا متعلق به سازنده است، نه زمین.

تقسیم مالکیت برای پروژه‌های بزرگ

در مجتمع‌های تجاری-مسکونی، عرصه مشترک است و سند اعیان صادر می‌شود.

مزایا و معایب سند اعیان

مزایا

• قیمت مناسب‌تر نسبت به سند کامل
• امکان خرید در موقعیت‌های مناسب شهری
• مناسب سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت
• امکان دریافت سند رسمی اعیانی

معایب

• عدم مالکیت زمین
• محدودیت در ساخت‌وساز
• وابستگی به قرارداد با مالک عرصه
• احتمال افزایش اجاره زمین یا حق‌السهم

مثال محاسباتی سند اعیان

برای فهم بهتر، یک مثال عددی ساده ارائه می‌کنم:

فرض کنید:

• ارزش یک واحد 100 متری با سند کامل: 3 میلیارد تومان
• ارزش همان ملک با سند اعیان: 2 میلیارد تومان
• مبلغ اجاره سالانه زمین (عرصه) به اوقاف: 20 میلیون تومان
• افزایش سالانه اجاره زمین: 15%

محاسبه اجاره زمین برای 3 سال آینده:

سال اول: 20,000,000 تومان

سال دوم: 20,000,000 × 1.15 = 23,000,000 تومان

سال سوم: 23,000,000 × 1.15 = 26,450,000 تومان

جمع کل طی سه سال:

20,000,000 + 23,000,000 + 26,450,000 = 69,450,000 تومان

این مثال نشان می‌دهد که خریدار ملک اعیانی باید هزینه سالانه زمین را هم در نظر بگیرد.

سوالات متداول درباره سند اعیان