اعیان ملک چیست؟ بررسی مفهوم اعیان در املاک و تفاوت آن با عرصه
تعریف اعیان ملک
اعیان ملک به تمام بناها، تأسیسات، درختان یا سازههایی گفته میشود که بر روی زمین (عرصه) ساخته یا احداث شدهاند. دایرةالمعارف کاربردی اصطلاحات حقوق ملکی
بهعبارتی، وقتی از ملک صحبت میکنیم، آن را میتوان به دو بخش اصلی تقسیم کرد:
- عرصه: یعنی خود زمین یا زمینی که ملک بر روی آن قرار دارد.
- اعیان: یعنی هر آنچه روی آن زمین ساخته شده یا وجود دارد (مثل ساختمان، ویلا، مغازه یا انباری).
به زبان ساده، عرصه زمین است و اعیان، ساختمان یا سازه روی آن.
مثال برای درک بهتر مفهوم اعیان
فرض کنید زمینی دارید که روی آن یک ساختمان سهطبقه ساختهاید.
- زمین زیر ساختمان، عرصه محسوب میشود.
- خود ساختمان، اعیان آن ملک است.
در نتیجه، ممکن است مالک عرصه و مالک اعیان دو شخص متفاوت باشند. مثلاً کسی زمین را اجاره کرده باشد و روی آن ساختمان ساخته باشد.
تفاوت عرصه و اعیان
| ویژگی | عرصه | اعیان |
|---|---|---|
| تعریف | زمین اصلی ملک | ساختمان یا سازه روی زمین |
| امکان انتقال جداگانه | بله، در برخی موارد | بله، در صورت اجاره یا حق احداث |
| مالکیت | میتواند با مالک اعیان متفاوت باشد | میتواند در اختیار سازنده یا مستأجر باشد |
| نوع سند | سند مالکیت زمین | سند اجاره یا مالکیت اعیان (مثلاً در مجتمعها) |
اعیان در سند رسمی ملک
در بسیاری از اسناد رسمی، بهویژه در شهرها، عبارتهایی مانند
“ششدانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی…”
مشاهده میشود.
این یعنی مالک، هم زمین و هم ساختمان را در اختیار دارد.
اما اگر در سند تنها عبارت «اعیان ملک» آمده باشد، یعنی فرد فقط مالک بنا یا سازه است، نه زمین آن.
نکات مهم درباره مالکیت اعیان
- مالک اعیان میتواند غیر از مالک عرصه باشد. مثلاً مستأجر زمین، با اجازهی مالک، روی آن ساختمان بسازد.
- در پایان مدت اجاره زمین، مالک زمین میتواند برای تمدید یا خرید اعیان با مالک بنا توافق کند.
- در املاک نوساز، مالک اعیان معمولاً همان سازنده است، ولی در املاک وقفی یا اجارهای، این دو از هم جدا هستند.
انتقال اعیان ملک
اعیان را میتوان بهصورت مستقل از عرصه انتقال داد، اما مشروط بر اینکه در سند رسمی یا قرارداد، مالکیت عرصه جدا تعریف شده باشد.
در چنین مواردی معمولاً اصطلاح “سند اعیانی” به کار میرود.
این نوع اسناد در املاک وقفی و زمینهای دولتی بسیار رایجاند.
مالیات و ارزش گذاری اعیان
در محاسبه ارزش ملک، عرصه و اعیان هر دو تأثیرگذارند.
- ارزش عرصه معمولاً به موقعیت و مساحت زمین بستگی دارد.
- ارزش اعیان وابسته به سن ساختمان، مصالح و کاربری آن است.
در نتیجه، مالیات نقلوانتقال و ارزیابی ملک نیز بر اساس مجموع ارزش عرصه و اعیان تعیین میشود.
جمعبندی اعیان املاک چیست؟
اعیان ملک بخش ساختهشده یا قابل مشاهدهی ملک است که روی زمین (عرصه) قرار دارد.
درک تفاوت میان عرصه و اعیان، به خریداران و فروشندگان کمک میکند تا مالکیت واقعی خود را بشناسند و از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری کنند.
سوالات متداول درباره اعیان املاک
اعیان ملک به چه معناست؟
اعیان ملک به هر نوع ساختمان، تأسیسات یا بنایی گفته میشود که روی زمین ساخته شده است. یعنی هر چیزی که بر روی عرصه (زمین) وجود دارد، اعیان محسوب میشود.
تفاوت عرصه و اعیان در املاک چیست؟
عرصه همان زمین است و عیان ساختمان یا سازهای است که روی زمین ساخته میشود. در برخی موارد، مالک عرصه و مالک اعیان ممکن است دو فرد متفاوت باشند؛ بهویژه در زمینهای وقفی یا اجارهای.
آیا میتوان مالک اعیان بود اما مالک عرصه نبود؟
بله. در بسیاری از موارد، افراد تنها مالک اعیان ملک هستند و زمین (عرصه) متعلق به شخص یا نهاد دیگری است.
برای مثال، در زمینهای وقفی، افراد ساختمان را میسازند و مالک اعیان میشوند، اما زمین همچنان متعلق به موقوفه است.
سند اعیانی چیست؟
سند اعیانی یا سند مالکیت اعیان، سندی است که فقط مالکیت ساختمان یا بنا را نشان میدهد، نه زمین آن.
در این نوع سند، مالک حق فروش یا انتقال اعیان را دارد، ولی در مورد زمین باید طبق قرارداد با مالک عرصه عمل کند.
آیا میتوان اعیان ملک را جدا از عرصه فروخت؟
بله، اما تنها در صورتی که مالک اعیان حق فروش را طبق قرارداد یا قانون داشته باشد.
در زمینهای وقفی یا دولتی، فروش اعیان نیاز به اجازه مالک عرصه یا سازمان مربوطه دارد.
مالیات اعیان چگونه محاسبه میشود؟
مالیات مربوط به اعیان معمولاً بر اساس ارزش ساختمان و قدمت آن تعیین میشود.
در حالی که مالیات عرصه به ارزش زمین و موقعیت جغرافیایی آن بستگی دارد. در هنگام نقلوانتقال، مالیات ملک بر اساس مجموع عرصه و اعیان محاسبه میشود.
در سند رسمی، عبارت «ششدانگ عرصه و اعیان» چه معنایی دارد؟
این عبارت به این معناست که مالک، هم زمین (عرصه) و هم ساختمان (اعیان) را بهصورت کامل در اختیار دارد و مالکیت او محدود به بخش خاصی نیست.
اگر مالک عرصه و اعیان متفاوت باشند، تکلیف چیست؟
در چنین حالتی، مالک عرصه (زمین) و مالک اعیان باید طبق قرارداد اجاره یا توافقنامه ساختوساز با هم همکاری کنند.
در پایان مدت اجاره، مالک زمین میتواند برای تمدید یا خرید اعیان اقدام کند.
آیا خرید ملک فقط با سند اعیانی امن است؟
خرید ملک تنها با سند اعیانی باید با بررسی دقیق مالکیت عرصه و نوع قرارداد زمین انجام شود.
توصیه میشود پیش از معامله، از مشاور حقوقی یا کارشناس ثبتی کمک بگیرید تا از مشکلات بعدی جلوگیری شود.
آیا در ملکهای آپارتمانی هم اعیان وجود دارد؟
بله. در آپارتمانها، خود واحد مسکونی اعیان محسوب میشود، در حالی که زمین و بخشهای مشترک ساختمان (مثل حیاط و راهپله) جزء عرصه مشترک بین مالکان هستند.
