ملک چیست؟ | تعریف قانونی، انواع، مالکیت، مثالهای کاربردی و نکات مهم حقوقی
«ملک» یکی از مهمترین مفاهیم در حقوق مدنی و املاک است؛ چون پایهٔ بسیاری از اصطلاحات ملک دیگر مانند عرصه، اعیان، قدرالسهم، سند، حق ارتفاق، افراز، تفکیک و معامله میباشد.
برای هر خریدار، فروشنده یا مشاور املاک لازم است تعریف دقیق «ملک» را بشناسد تا هنگام تنظیم قرارداد، هیچ اختلافی پیش نیاید. در این مقاله از بوکان املاک تعریف جامع و کاربردی «ملک» را بررسی میکنیم.
تعریف «ملک» در حقوق
ملک، مالی غیرمنقول است که امکان اختصاص، مالکیت و بهرهبرداری از آن وجود دارد و قانون آن را قابل نقل و انتقال شناخته است.
به عبارت سادهتر:
ملک = زمین یا ساختمانی که مالک دارد و قابل فروش، انتقال، رهن، اجاره و بهرهبرداری است.
انواع ملک در حقوق ملکی
ملکها در چند دسته مختلف قرار میگیرند:
1. ملک مفروز
ملکی که مرزهای مشخص و جداگانه دارد.
مثال: یک زمین ۲۰۰ متری که از همسایهها جداست.
2. ملک مشاع
ملکی که چند مالک دارد و حدود آن بین مالکین تفکیک نشده است.
مثال: سه برادر یک زمین ۶۰۰ متری را مشاع به ارث بردهاند.
3. ملک عرصه
به زمین خام بدون ساختمان ملک میگویند. پیشنهاد میکنیم مقاله کامل عرصه چیست را مطالعه کنید.
4. ملک اعیان
به ساختمان بنا شده روی زمین گفته میشود. پیشنهاد میکنیم مقاله کامل اعیان چیست را مطالعه کنید
5. ملک ثبت شده
ملکی که در اداره ثبت اسناد شماره پلاک ثبتی دارد.
6. ملک مجهولالمالک
ملکی که مالک آن مشخص نیست یا مالک فوت کرده و وارث معرفی نشده.
7. ملک موروث
ملکی که به ارث رسیده و اکنون چند وارث مالک آن هستند.
8. ملک بازداشتی
ملکی که به دستور دادگاه یا اجرای احکام توقیف شده و قابلیت نقلوانتقال ندارد.
اجزای ملک (ساختار دقیق)
یک ملک معمولاً شامل موارد زیر است:
- عرصه (زمین)
- اعیان (ساختمان)
- مشاعات (راهپله، آسانسور، پشتبام، حیاط)
- منافع (حق سکونت، اجاره، بهرهبرداری)
- حقوق وابسته (حق ارتفاق، حق عبور، حق آب، سرقفلی)
مثال کاربردی – فروش ملک دارای مستأجر
فرض کنیم:
- ارزش ملک: 4 میلیارد تومان
- اجاره ماهانه مستأجر: 8 میلیون
- باقیمانده قرارداد: 5 ماه
ارزش منفعت باقیمانده مستأجر: 8,000,000 × 5 = 40,000,000 تومان
نتیجه:
- عین ملک به خریدار منتقل میشود
- منفعت 5 ماه آینده متعلق به مستأجر است
بنابراین فروشنده باید در قرارداد قید کند:
منافع تا تاریخ … متعلق به مستأجر است.
مثال کاربردی 2 – قدرالسهم هر واحد
فرض کنید:
- زمین آپارتمان: 300 متر
- تعداد واحدها: 6 واحد
قدرالسهم هر واحد: 300 ÷ 6 = 50 متر قدرالسهم زمین
پس:
- عرصه = 50 متر
- اعیان = مثلا 90 متر زیربنا
این اطلاعات برای آینده مانند بازسازی، تخریب و نوسازی یا تجمیع املاک بسیار مهم است.
تفاوت مهم «ملک» با «مال»
| مفهوم | تعریف | مثال |
|---|---|---|
| مال | هر چیز ارزشمند و قابل اختصاص | پول، طلا، خودرو، ملک |
| ملک | فقط مال غیرمنقول که سند و مالکیت دارد | زمین، آپارتمان، مغازه |
بنابراین هر ملک، مال هست – ولی هر مال، ملک نیست.
ویژگیهای ملک از دید حقوقی
- قابل ثبت در اداره ثبت
- قابل انتقال رسمی در دفترخانه
- قابل رهن و توقیف
- دارای پلاک ثبتی
- دارای عرصه و اعیان
- دارای حقوق وابسته
جمعبندی ملک چیست؟
ملک = مالی غیرمنقول مانند زمین یا ساختمان
که شامل عرصه + اعیان + حقوق + منافع است
و میتواند فروخته، اجاره، رهن یا توقیف شود.
شناخت این مفهوم پایهای برای درک سایر مباحث مانند عرصه و اعیان، قدرالسهم، سند، افراز، تفکیک، مشاع، سرقفلی و… ضروری است.
سوالات متداول درباره «ملک»
آیا پارکینگ ملک است؟
بله؛ پارکینگ یک «عین غیرمنقول» و ملک مستقل با سند است (گاهی مشاع، گاهی اختصاصی).
آیا مشاعات جزو ملک مالکان است؟
بله؛ هر مالک سهم مشاعی از مشاعات دارد.
آیا آب چاه ملک حساب میشود؟
بله؛ مالک حق برداشت و بهرهبرداری دارد (طبق مجوز قانونی).
آیا کانکس ملک است؟
اگر متصل و ثابت باشد → در حکم غیرمنقول/ملک
اگر قابل جابهجایی باشد → منقول
آیا ملک بدون سند هم ملک است؟
بله؛ ملک با قولنامه هم ملک محسوب میشود، اما رسمی نیست.
